家賃滞納、立ち退き、建物明度の悩みスピード解決。相談無料
TOP >  家賃滞納対策 >  明渡しが完了するまでの間「賃料額を超える損害金」を請求できるか?

明渡しが完了するまでの間「賃料額を超える損害金」を請求できるか?

今回のテーマは、契約が解除されたのに借主が退去しない場合に、
明渡しが完了するまでの間「賃料額を超える損害金」を請求できるか?ということです。

家主のAさんは、賃料1ヶ月10万円で、借主Bさんにアパートの一室を貸していたが、
Bさんが3ヶ月間分の家賃を滞納したというケースで考えてみましょう。
Aさんは、3ヶ月分の家賃を支払うよう督促しましたが。Bさんは払ってくれません。
そこでやむを得ず、Aさんは、平成22年10月31日をもって、Bさんとの賃貸借契約を
解除しました。
この場合、解除の翌日以降、すなわち平成22年11月1日以降も、Bさんが退去せずに
居座っていたとしたら、AさんからBさんに対し、賃料と同額の損害金、
すなわち1ヶ月あたり10万円を請求できることは当然です。
では、10万円を超える金額を損害金として請求できるでしょうか?
この点、実務上しばしば見られるのが、賃貸借契約書で、
明渡が完了するまでの間「賃料の倍額」の金額を請求できる
とする条項を定めている例です。
この契約条項が有効であれば、上記の例の場合、Aさんは、Bさんに対し、
平成22年11月1日以降は1ヶ月20万円の割合の損害金を請求できる、
ということになります。
実は、このような契約条項が有効かどうかは、これまでは、
あまり議論がなされていなかったように思います。
そのため、家主・オーナーさん側は、契約条項を盾にして、
当然のように倍額の損害金を請求してきましたし、請求された側の借主の側も、
特にそれを問題とはしなかったため、すんなりと、倍額の支払を命じる判決が
出ることが多かったといえます。
ところが、昨今では、そう一筋縄ではいかないようです。
一例として、大阪地裁平成21年3月31日判決を紹介しましょう。
この判決は、借主が明け渡さないときは、家賃相当額の1.5倍の損賠賠償金を
請求できるとの契約条項を盾に、貸主の独立行政法人都市再生機構(UR)が、
借主に対して、1.5倍の金額を請求したが、
借主は、1.5倍は取り過ぎだと主張して争った事案です。
結論から言えば、裁判所は、賃料相当額部分の請求は認めましたが、
それを超える部分の請求は認めませんでした。

ここで裁判所が使った理屈が、消費者契約法です。
この法律の9条で、契約書で定める損害賠償の予定額や違約金の金額は、
その種の業種に生じるであろう「平均的な損害額」を超えてはならないと定められています。
裁判所は、借家契約解除の場合の「平均的な損害額」とは、
従前の賃料と同額であろうと考えたのです。
このように、昨今では、消費者契約法により、これまであまり問題にされなかった
契約条項が問題視され、家主側に不利な判断がなされるという傾向が顕著になっています。

近時よく話題になる「更新料の有効無効」問題も同様です。
今後は、消費者契約法など消費者側を守る法規制をよく理解して、
家主側も理論武装する必要があるといえます。

無料小冊子で、疑問をズバリ解決!!

お電話、ご相談フォーム、メールなどでお待ちしております。

Copyright © 2010-2015 立ち退き料・立退補償・家賃滞納の弁護士無料相談(賃貸トラブルの悩みをスピード解決) All Rights Reserved. プライバシーポリシー