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賃料を滞納したまま、借主が行方不明になったら?

今回のテーマは、
「賃料を滞納したまま、借主が行方不明になったらどうするか?」です。
 
当事務所に寄せられるご相談の中には、借主が行方不明で困ったというケースがあります。
例えば、
「借主が賃料を半年分滞納したまま連絡がつきません。部屋にも居ないようです。
迷惑なので、中に立入って残された荷物を処分して、次の人に貸してもよいですか?」

というものです。
 
このような場合、まずは室内の立入検査をすることになります。
立入検査の結果、借主が賃借権や残置物の所有権を「放棄」したといえる状況であれば、
貸主自身で荷物を処分しても違法とはいえないでしょう。
ただし、処分の前に予告をしたり、処分の際に写真を
撮っておくなど、後々のトラブルに備えて必要な手順を踏むのが無難です。

これに対し、「放棄」したといえる状況ではない場合には、行方不明の相手に対して、明渡しの
裁判をして判決をとり(※行方不明の相手には、公示送達という方法を使って裁判ができます)、
強制執行手続きを踏まなければなりません
この手続を省いて荷物処分をすることは違法となり、
借主に対する損害賠償責任を負うおそれがあります。

では、どのような場合に「放棄」したといえるのでしょうか。
この判断は、一刀両断にはできません。
行方不明の期間、室内の状況(荷物の量、電気ガス水道などライフラインの使用状況)、
郵便受けの状況(新聞などがたまっていないか)、近隣への聞き込みなど様々な事情から
判断されることになります。
以上から言えるのは、訴訟・強制執行という手順を踏むことが最も安全だということです。
なぜなら、上記のとおり、「放棄」の判断は一刀両断にはできませんし、
後で借主が現れた場合に「放棄」したかどうかを争われる可能性もあるからです。
もちろん、事案によっては、明らかに「放棄」といえる場合もあるでしょうが、
簡単に判断することは危険です。

後でクレームを受けたり損害賠償責任追及を受けないためにも、
判断に迷われた場合には、専門家にご相談下さい。
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次回のテーマは、「法定更新の場合に更新料を請求できるか?」です。

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