定期借家契約手続きのノウハウ

はじめに

定期借家契約は、契約期間が終了した時点で、更新されることなく終了する契約のことでした。一定の期間を区切って部屋を貸したい場合には、定期借家契約が適しているといえます。
この場合、普通借家契約をかわしてしまうと、後々面倒なことになります。
普通借家契約の場合、貸し主は、正当な理由がない限り更新を拒絶することができないため、限定して貸したつもりなのに契約が更新されてしまい、部屋を明け渡してもらえなくなる可能性があるからです。

まずは契約書の作成を！

普通借家契約は、口頭でも契約が成立しますが、定期借家契約では、必ず契約書などの書面を作成する必要があります。
貸主は借主に対して以下のように「書面の交付」と「説明」の両方を行う必要があります。
１．”定期借家契約”を明記
契約書には、借家契約が定期借家契約であることを明記し、「この契約は○年○月○日をもって終了するものとし、更新されない」といった条文を加えます。
２．”定期借家契約”を説明
貸主は、契約書とは別に「この契約は更新がなく、期間が満了すれば終了する」といった文言を記載した書面を借主に渡し、定期借家契約であることをきちんと説明しなければなりません。

契約終了通知にはタイミングがある

契約期間が１年以上に及ぶ定期借家契約の場合、貸主は期間満了により契約が終了する旨を借主に対して通知する必要があります。
この時期は、契約が終了する１年前から６カ月前までの間とされています。
この通知は、口頭ですることもできますが、配達証明付きの内容証明郵便などの書面で通知したほうが、後々トラブルになることを避けられるでしょう。
なお、期間満了６カ月前から期間満了までの間に通知をした場合は、その通知の日から６カ月後に契約が終了することになります。
もし契約期間満了の通知をしないと、あらかじめ想定した期間が経過しても契約が終了しないことになってしまいますので注意が必要です。

借主の中途解約を認めざるを得ないケースとは

１．「生活の本拠」か否か
定期借家契約では、一定の場合に限り、借主に中途解約権が認められています。
それは、床面積が２００平方メートル未満の居住用建物については、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で建物を「生活の本拠」として使用できなくなった場合です（「借地借家法」38条５項）。「生活の本拠」とは、人が日常生活を送る上で中心となる場所と考えればいいでしょう。
この場合、定期借家契約は、借主の解約申し入れがあった日から１カ月後に終了することになります。
２．独自の取り決めは無効
中途解約について独自のとりきめをしても、優先されるのはあくまでも法律です。
「借主の中途解約を一切認めない」、「借主の中途解約は解約申し入れの日から３カ月後に終了する」といった条項を契約書に設けていても、それらの条項は先に述べた「借地借家法」の取り決めに反するものとして無効になります。
３．賃料改定特約のメリットとデメリット
定期借家契約でも、普通借家契約と同じように「賃料の増減額請求」をすることができますが、契約書で「賃料は２年ごとに１割ずつ増額する」といった特約を設けている場合には、その特約が優先し、賃料の増減額請求ができなくなります（「借地借家法」38条７項）。そのため、いったん賃料の改定に関する特約を設けると、その後、近隣の家賃相場が２、３割上がった場合でも、貸主は賃料の増額請求ができなくなってしまいます。
賃料の改定に関する特約を設ける場合には、慎重な判断が必要です。