無断でペットを飼う入居者

ペット禁止の条項があるのに…

契約書では、「借主は貸室内で犬猫などのペットを飼育してはならない」という条項を設けているにもかかわらず、どうやら入居者のひとりが無断で猫を飼っているらしい。
こうした場合、契約違反を理由に貸室を明け渡してもらうことは可能なのでしょうか。

多くの賃貸借契約書において、「借主は貸室内で犬猫などのペットを飼育してはならない」という特約条項が記載されています。
確かにペットを飼育することにより、鳴き声による騒音が生じたり、貸室内を汚したり、糞尿などの臭いが室内に染みついてしまうなどの問題が生じます。
賃貸借契約書にペットの飼育禁止特約を設けることは、合理的な理由があるといえるでしょう。判例も、このような特約は合理性があるとして、有効であると判断しています（東京高裁／昭和55年８月４日判決、東京地裁／平成７年７月12日判決など）。
では、このような特約に違反して、借主がペットを飼育していたことがわかった場合、貸主は、賃貸借契約を直ちに解除して、借家を明け渡してもらうことができるでしょうか。
観賞目的のペットは、飼育していても貸室にはほとんど悪影響がないと考えられます。ですから、熱帯魚を飼っていた場合、ペットの飼育禁止特約があるからといって、特約違反を理由に賃貸借契約を解除することはできません。
また、犬や猫などを飼っていた場合でも、直ちに賃貸借契約を解除できるとは限りません。ここでも、貸主と借主との間の「信頼関係」が損なわれたかどうかが、争点になるからです。
借主がペットを飼うことによって、貸主や隣室の住人に迷惑をかけたり、室内を汚すなどして、貸主との信頼関係が破壊されたことが証明できれば、賃貸借契約を解除することができます。

貸借契約書にペットの飼育禁止特約がない場合

特約がない場合、借主がペットを飼育することは原則として認められますが、自由に飼育していいというわけではありません。
借主は、借りた部屋や建物を使うとき、善管注意義務の一環として、その使用法に従って適切に使う義務（用法遵守義務といいます）を負います。借主がペットを飼育することによって、この義務を果たしていないという場合には、用法遵守義務違反として、賃貸借契約を解除できる可能性があるのです。
東京地裁の判決（昭和62年３月２日）でも、ペットの飼育禁止特約がない場合で、貸主に回復し難い損害（建物を汚す、近隣に迷惑をかけるなど）を与えたときは、ペットの種類や数、飼育の状況などを考慮したうえで、なおも、飼育が一般的に許される範囲を超え、当事者間の信頼関係を破壊したと認められる限り、「家畜の飼育は、賃貸借契約における用法違反に当たるというべきである」と判断しています。
ただし、最近はペットブームを背景に、ペット可物件も増加傾向もあり、事情も年々変わってきています。ご相談の際、個々の事情に沿ったアドバイスをさせていただきます。
要点をまとめてみます。
１．迷惑を証明する
ペットの飼育を禁止する特約が賃貸借契約書になくても、借主がペットを飼っていることにより、借家の汚れ、損傷がひどく、近隣の住人にも相当な迷惑をかけているような場合には、貸主は賃貸借契約を解除することができる。
２．契約書に特約条項を
特約があり、借主がペットの飼育の仕方に注意を払っていたとしても、貸主は賃貸借契約を解除することができるとする判例（東京地裁／平成７年７月12日判決）もありますから、特約があるほうが契約の解除は認められやすくなる。