飲食店開設のための電子レンジやエアコンの費用を請求された
借主がレストランを営業しており、そのために必要な電子レンジやエアコンを設置しました。賃貸借契約が終了するうえで、これらの設置費用を請求したいと言っています。支払いの義務はあるのでしょうか。また義務がある場合、この費用を支払うまで、建物の明け渡しを拒まれる可能性はあるのでしょうか。
無断の増改築が禁止されていたら？
この事例では、貸主の承諾を得ないで工事を進めています。このような場合でも、償還請求はできるのでしょうか？
実は、貸主の承諾を得ないで支出した場合でも、有益費の償還請求は可能です。
しかし、注意が必要なのは、賃貸借契約書で無断の増改築を禁止していて、これに違反をすると契約の解除事由にあたると定められている場合です。
いくら建物の客観的価値が上がり、利便性が向上するといっても、無断で物件を増改築されることを貸主がよしとしない事は十分に考えられます。
契約書で無断の増改築が禁止している場合は、それを理由に契約解除できる可能性があります。
また、契約書に「貸主が有益費（必要費も同様）の償還義務を負わない」という特約がある場合には、判例でこの特約は有効とされています。
必要費と有益費
民法６０８条は１項で「必要費」の、２項で「有益費」の償還請求権を認めています。必要費と有益費は、いずれも返還の義務があるのです。
詳細は以下のとおりです。
１. 必要費
・物件を使用したり収益を上げたりするために必要な修繕費用
・通常の利用をするうえで、目的物（建物、テナントなど）を保存するために必要な費用
・あらかじめ決められた目的・方法に沿った使い方で、収益を上げるために必要な費用
これらの項目に当てはまる場合は、「必要費」となり、借主から請求される可能性があります。雨漏りの補修や備え付けのクーラーの修理などは、この必要費に相当します。
２. 有益費
客観的に見て、物件の「価値」を増加させる費用のこと。通常の生活・営業をするうえでは必ずしも必要ないものの、その費用をかけることによって、物件の用途が広がったり、便利になったりするものをいいます。
先の事例でいうと、トタン屋根よりも瓦屋根、同様に窓のない部屋よりもある部屋のほうが、建物の性能が上がりますし、客観的価値が増加するといえます（裁判例でも有益費にあたるとされています）
トイレの変更については、裁判例では汲み取り式から水洗に変更する費用は有益費にあたるとされていますが、本事例のように、和式から洋式のウォシュレットに変更することも、これだけウォシュレットが普及した現代では、利便性が向上し建物の客観的価値が上がるため、有益費にあたると考えられるでしょう。
また、道路のコンクリート工事は、建物自体の工事ではありませんが、やはり建物の利便性が向上し、その客観的価値も上がることから、有益費にあたると考えられます。実際に裁判例でも有益費にあたるとされています。
有益費にあたる場合、貸主は、実際に支出した額と物件の価値が現実に増加した額、いずれかを返還しなくてはなりません。必要費とは違い、借主は支出後すぐに請求はできませんが、賃貸借契約が終了してから１年以内なら返還の請求（償還請求）が可能です。
工事の承諾をしていないのに…
一戸建てを賃しています。借主が「せっかくなら快適に過ごしたい」と勝手にトタン屋根を瓦屋根に替え、窓のない部屋にはガラス窓を設置し、和式トイレを最新の洋式のウォシュレットタイプに変更し、家の前の道路を舗装する工事を行い、その費用を請求してきました。工事については承諾していません。それでも払わなくてはならないのでしょうか？
契約書に「催告不要」の特約があったら
では、入居者に家賃の督促をしなくても貸主側が一方的に契約を解除できることが、契約書に明記されている（無催告の特約）場合はどうでしょうか？
結論から言えば、いくら契約書に「催告不要」と書いてあったとしても、支払いを督促する手続きはしておいたほうがよいでしょう。
判例（最高裁判所／昭和43年11月11日）では、このような取り決めは｢催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合｣にのみ有効としています。
換言すれば、一方的な契約解除は、やむを得ない特殊な事情以外は原則無効だということ。よって、貸主が契約を解除する場合には、ある一定の期間を定めて、その期間内に家賃を支払うよう入居者に請求することが望ましいのです。
この場合の「期間」とは、通常一週間程度を定めれば問題ないでしょう。
POINT：解除の意思表示は証拠が必要
なお、家賃の請求や契約解除の意思表示をしたことは、裁判のときに、貸主側が証拠を提出しなければいけません。そこで、内容証明と配達証明郵便で、｢この書面受領後、１週間以内に未払い賃料○○○円が支払われない場合は、賃貸借契約を解除するとの意思表示をします｣という書面を入居者に郵送することが必要となります。
以上をまとめると、賃料の未払いを理由に契約を解除したい場合は、
①何回かの賃料不払いがあり
②１週間程度の期間を定めて支払いを求めても
③やはり未払い賃料が支払われずに
④当事者間の信頼関係が破壊されたといえる場合
に認められることになります。
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「信頼関係の破壊」はあったか？
建物の賃貸借契約は、売買契約とは異なり、一回限りの関係ではありません。普通は契約が数カ月から数年間続くことが想定されるため、両者の信頼関係が不可欠です。そうである以上、これを解除するには、信頼関係が破壊されたという事情が必要になるのです。
そこで、多くの裁判例では、賃料不払いが当事者間の信頼関係を破壊するような不誠実なものでない限り、契約を解除することは貸主と借主の間の信義に反し許されないとされています。
そして、信頼関係の破壊については、不払いの理由、不払いの金額、不払いの期間、不払いがあってもその後法務局に供託の手続をし続けているか、など様々な事情を考慮して裁判所が判断します。
したがって、本事例のように３カ月分の未払いがあっても、貸主側の望む契約解除が認められるとは限りません。しかし、入居者に未払い分の家賃を払おうという誠意がまったくなく、やむを得ない理由（高額な治療費を支払うためなど）がなければ、未払い分の賃料を請求（催告）した上で解除が認められる可能性は高いでしょう。
賃料不払い期間に、確固たる基準はない
実は、この点について確固たる基準はありません。
これまでの裁判例を見ても、２カ月間の賃料未払いがある場合に解除が有効とした例（松山地裁／昭和31年９月18日判決）もあれば、７カ月分の賃料未払いがあっても解除が認められなかった例（神戸地裁／昭和30年１月26日判決）もあります。
結局、解除できるかどうかの決め手となるのは、「当事者間の信頼関係が破壊されているかどうか」です。
家賃の支払いは借主の義務だが……
賃貸借契約は、貸主が部屋や建物などを貸し、借主がその対価として賃料を支払う契約です。したがって、借主である入居者が家賃を支払うことはもっとも基本的な義務といえます。
この義務が守られず、賃料を支払わない入居者が居座り続けると、貸主は大きな損害になります。こうした損害が発生しないように、「一度でも賃料の支払いを怠ったときは催促（督促）なしに契約を解除できる」と前もって契約書に定めておくことは、よくあるでしょう。
一方、入居者も、生活や事業のために部屋を借りていますから、賃料が支払えない場合に、即刻出て行かなければならないとなると、大変困ったことになります。
そこで、判例では、契約書で取り決めはあっても、たった一度の賃料の不払いがあっただけでは、契約の解除はできないという扱いがなされています。一般的には、契約の解除が成立するには、何回かの賃料不払いがあったことが前提となります。
３カ月も滞納を続ける入居者
マンションの一室を貸していますが、入居者が３カ月連続で賃料を支払ってくれません。賃貸借契約書には、｢１カ月でも賃料の不払いがあった場合は、催告なしに賃貸借契約を解除できる｣という一文があります。契約を解除して借主に出て行ってもらうことはできるのでしょうか？
自己使用の必要性は程度？
そもそも貸主がその建物で営業しなければ生活が成り立たなくなるという場合には、貸主の自己使用の必要性が高いことは明らかです。
このような場合、貸主が自分の生活が成り立たないという犠牲を払ってまで借主を営業させなければならない理由はありません。したがって、立退料を提供せずに正当事由が認められる可能性が高いといえます。
しかし、貸主にとって営業が生活以上の経済活動のためであれば、借主の必要性と比較することになります。
必要性が同程度の場合には、借主が立ち退くことによって生じる営業上の損失を立退料の支払いでまかなえば、正当事由が認められやすくなるでしょう。
ただし、貸主が生計のためではなく、収益を維持・拡大させる目的で立ち退きを求めている場合には、貸主にとっての建物の必要性はそれほど高くないと考えられます。なぜなら、貸主がどうしても、その場所で営業をしなければならない理由がないからです。
したがって、正当事由は認められにくいでしょう。
この場合、もし借主側の営業の必要性のほうが高ければ、たとえ貸主側から立退料の提供があっても、正当事由は満たされず、明け渡しはできないものと思われます（同趣旨の判例として水戸地裁／昭和51年４月20日判決）。
なお、期間満了時に貸主がやむを得ない理由で更新を拒否しても、借主が依然として建物を使用し続けている場合には、貸主がすぐに異議を唱えなければ契約は更新されてしまいます。
