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明渡しが完了するまでの間「賃料額を超える損害金」を請求できるか？

今回のテーマは、契約が解除されたのに借主が退去しない場合に、
明渡しが完了するまでの間「賃料額を超える損害金」を請求できるか？ということです。
家主のＡさんは、賃料１ヶ月１０万円で、借主Ｂさんにアパートの一室を貸していたが、
Ｂさんが３ヶ月間分の家賃を滞納したというケースで考えてみましょう。
Ａさんは、３ヶ月分の家賃を支払うよう督促しましたが。Ｂさんは払ってくれません。
そこでやむを得ず、Ａさんは、平成２２年１０月３１日をもって、Ｂさんとの賃貸借契約を
解除しました。
この場合、解除の翌日以降、すなわち平成２２年１１月１日以降も、Ｂさんが退去せずに
居座っていたとしたら、ＡさんからＢさんに対し、賃料と同額の損害金、
すなわち１ヶ月あたり１０万円を請求できることは当然です。
では、１０万円を超える金額を損害金として請求できるでしょうか？
この点、実務上しばしば見られるのが、賃貸借契約書で、
明渡が完了するまでの間「賃料の倍額」の金額を請求できる
とする条項を定めている例です。
この契約条項が有効であれば、上記の例の場合、Ａさんは、Ｂさんに対し、
平成２２年１１月１日以降は１ヶ月２０万円の割合の損害金を請求できる、
ということになります。
実は、このような契約条項が有効かどうかは、これまでは、
あまり議論がなされていなかったように思います。
そのため、家主・オーナーさん側は、契約条項を盾にして、
当然のように倍額の損害金を請求してきましたし、請求された側の借主の側も、
特にそれを問題とはしなかったため、すんなりと、倍額の支払を命じる判決が
出ることが多かったといえます。
ところが、昨今では、そう一筋縄ではいかないようです。
一例として、大阪地裁平成２１年３月３１日判決を紹介しましょう。
この判決は、借主が明け渡さないときは、家賃相当額の１．５倍の損賠賠償金を
請求できるとの契約条項を盾に、貸主の独立行政法人都市再生機構（ＵＲ）が、
借主に対して、１．５倍の金額を請求したが、
借主は、１．５倍は取り過ぎだと主張して争った事案です。
結論から言えば、裁判所は、賃料相当額部分の請求は認めましたが、
それを超える部分の請求は認めませんでした。
ここで裁判所が使った理屈が、消費者契約法です。
この法律の９条で、契約書で定める損害賠償の予定額や違約金の金額は、
その種の業種に生じるであろう「平均的な損害額」を超えてはならないと定められています。
裁判所は、借家契約解除の場合の「平均的な損害額」とは、
従前の賃料と同額であろうと考えたのです。
このように、昨今では、消費者契約法により、これまであまり問題にされなかった
契約条項が問題視され、家主側に不利な判断がなされるという傾向が顕著になっています。
近時よく話題になる「更新料の有効無効」問題も同様です。
今後は、消費者契約法など消費者側を守る法規制をよく理解して、
家主側も理論武装する必要があるといえます。

支払催告＆解除通知書式

この書式の特徴は、滞納賃料の支払いの催告と、支払われなかった場合の
契約解除の通知を、１通の書面で同時に済ませてしまうことにあります。
これにより、滞納賃料が支払われなかった時に、あらためて解除通知を
送付する手間が省けます。
ただし、契約解除は、一般に、滞納賃料が２～３ヶ月分以上に達しないと
有効にはならない傾向にありますので、滞納賃料が数ヶ月分に及んでいる時に
向いている書式です。
なお、書式は、内容証明郵便にそのまま使えるように、文字数と行数を
設定してあります。
内容証明郵便を用いないという方の場合は、この書式を圧縮して
Ａ４サイズ１枚に納めても問題はありません。
この書式は、無料小冊子をダウンロードしていただいた方にお送りしています。
書式集のダウンロードをご希望される方は、以下よりお申し込みをお願いいたします。
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７．本方針の変更
当事務所は、必要に応じて、本方針を変更させていただくことがあります。

以　上

騒音の程度を詳細に記録する

貸主は、借主に対して、賃貸借契約上、貸室を使用収益させる（物件を使用したり、それを使って収益を上げさせる）義務を負担していますから、貸室がこれに適する状態になっていないのであれば、貸主にはその問題を解消する義務があります。
隣室の住人による生活騒音が受忍限度を超えていれば、貸室が使用収益に適していない状態になっているといえますから、貸主には問題の住人に生活騒音を出さないように働きかける義務があります。
まず、苦情を言ってきた側の主に被害の状況を具体的に伝えてもらいましょう。
騒音のとらえ方は、人によってさまざまですので、隣室の住人の生活騒音がうるさいといってもその生活騒音がどの程度のものなのか、貸主や管理会社にうまく伝わりません。
そこで被害を主張している借主に生活騒音を音声レコーダーに録音し、いつ、どのような騒音が、どのくらいの間生じていたのか、また、その騒音はどの程度だったのかなど、騒音の程度を詳細に記録してもらいます。

判例では借主有利だが…

例えば、借主の要請による雨漏りの修繕を怠った場合、対抗策として雨漏りが修繕されるまでの期間、家賃の支払いを拒否されることが考えられます。
判例では、貸主が修繕をしてくれないために、契約の目的に従った借家の使用がまったくできなかったときは、借主は使用できなかった期間の家賃の支払義務を免れるとしています（最高裁／昭和43年11月21日判決）。
雨漏りの場合、使用できないのは一部にとどまるでしょうから、借家が「まったく使用できない」というのは通常考えられないことでしょう。この場合、雨漏りによって使用できない部分に応じて家賃の一部の支払いを借主が拒否することも考えられますが、家賃の支払いを拒否できる金額がいくらなのか、具体的に判断するのは非常に困難です。
こうしたケースで借主側の判断が間違っていたと判断された場合には、家賃不払いを理由に貸主から賃貸借契約を解除できる可能性もあります。
ちなみに、借主が修繕した場合は、かかった費用を貸主に請求し費用を家賃と相殺、という手段をとってくる場合もあります。

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